... alebo „tam a tam nechoďte, sú tam takí a takí". Ale svet nie je čiernobiely. Každá spoločnosť je tvorená ľuďmi a tí sú všelijakí. Je síce pravda, že do pobočky na Krížnej už nevstúpim (pokým sa v nej nevymení vedenie), ale na druhej strane si viem živo predstaviť, ako by jej kamenná konkurencia v podobnom prípade strčila hlavu do piesku a tvárila sa, že nič sa nedeje. mBank nemožno uprieť aspoň sympatickú snahu odkomunikovať vzniknutú situáciu a priznať si časť viny.
Poďme sa však pozrieť na hypotéku mBank objektívne, tak aby nevznikali pochybnosti či tu niekomu nerobím PR:)
Ledva Vám to vychádza ?
tak do mBank ani nechoďte. mBank uplatňuje odlišný obchodný model ako jej kamenná konkurencia. Ako som už spomínal v predchádzajúcom článku, mBank nepozná variabilnú zložku úrokovej sadzby závislú od scoringu (rizikovosti) klienta. mBanka si nekompenzuje rizikovosť klienta na výške úrokovej sadzby (neuplatňuje scoringový model). V mBanke má každý človek s rovnakou hypotékou rovnakú úrokovú sadzbu. Ak spĺňate jej podmienky, tak dostanete vopred definovanú úrokovú sadzbu, podľa toho, akú fixáciu si vyberiete.
Neexistenciu rizikovej prirážky si mBank kompenzuje zvýšenými nárokmi na bonitu klienta. V praxi to znamená, že ak idete na maximum čo Vám kto požičia, v mBank to bude o 30 - 40 % menej ako v inej banke. Veľmi Vám nepomôže ani splatnosť 45 rokov.
Úroky, úroky
mBank pre Vás nemusí byť vhodnou voľbou ani ak ste Áčkový klient a bonita je skutočne Váš najmenší problém. Úrokové sadzby mBank sú síce nemenné, ale stále sú podstatne vyššie ako základné úrokové sadzby jej kamennej konkurencie. Konkrétny príklad: v banke, ktorá nám úver poskytla, sme dostali 5,1 %, fix 5 rokov. V mBank by sme mali pri fixe na 5 rokov cez 6 % (tuším 6,04).
Do mBank nechoďte, ani ak ste chceli využiť štátny príspevok pre mladých. V mBank "úvery pre mladých" nerobia. Druhá vec je, že v 99 % prípadov nie je "úver pre mladých" to najvýhodnejšie čo sa dá na trhu získať. Ale to už je na iný článok.
V rámci objektivity spomeniem aj konštrukciu úverovej zmluvy mBank. mBank Vám v zmluve garantuje, že Vaša úroková sadzba sa bude aj do budúcna odvíjať od sadzby BRIBOR. Nemôže sa Vám teda stať, že pri výročí fixácie na Vás bude chcieť banka zarobiť a navrhne Vám diametrálne odlišnú úrokovú sadzbu. Ako to funguje, si môžete prečítať tu: http://www.finmag.cz/clanek/4259/ Je to síce príklad z ČR ale rovnaké kúsky skúšajú občas aj naše banky.
45 rokov
Chcete mať čo najnižšie splátky a preto chcete úver na čo najdlhšie ? Splatnosť 45 rokov Vám ešte nezaručí najnižšie splátky. Ak Vám dajú u konkurencie progresívne splácanie úveru (splátky sa v čase mierne zvyšujú) alebo inú úpravu splátky istiny, Vaša splátka 30 ročnej hypotéky bude ešte o pár korún nižšia ako splátka 45 ročnej u mBank.
Navyše, rozdiel v preplatení hypotéky je pomerne veľký. Kým pri 30 ročnej preplatíte úver za celú dobu splácania o 115 - 120 %, u 45 ročnej skoro o 200 %. Požičiate si 3 milióny, vrátite 9 miliónov. Na druhej strane, o 45 rokov bude mať dnešných 1000 Sk podstatne nižšiu hodnotu ako dnes a rovnako nižšiu hodnotu ako za 30 rokov (peniaze sa v čase znehodnocujú), takže preplatenie nie je až tak veľmi smerodajný údaj.
Bilančný mechanizmus
„Revolučný mechanizmus", keď platíte úroky úveru iba zo sumy rozdielu medzi výškou hypotéky a stavom na bilančnom účte, je skutočne dobrá vec. Peniaze máte stále po ruke a šetríte na úrokoch. Ak máte úrokovú sadzbu hypotéky napríklad 5,8 %, tak to v podstate vyzerá, ako keby sa Vám peniaze na bilančnom účte úročili práve týmto úrokom 5,8 %. Práve toľko ušetríte na splátkach. A to predsa nemáte na žiadnom sporiacom účte.
Pri bilančnom mechanizme síce nefunguje zložené úročenie, ale ak by ste namiesto neho mali mať peniaze napríklad na eMaxe s úrokom 3,7 %, výnos zloženého úročenia sporiaceho účtu predbehne úsporu bilančného účtu až po 25 rokoch.
Samozrejme iná je situácia ak viete s danými peniazmi dosiahnuť vyšší výnos ako je na sporiacom účte. V prípade ak by ste vedeli svoje peniaze zhodnotiť napríklad na úrovni 8 % p.a. (napr. akciové trhy), uloženie peňazí na bilančnom účte Vás naopak pripraví o potencionálne výnosy. Preto je bilančný účet výhodne využiteľný najmä na uloženie finančnej rezervy, nie však na uloženie všetkých finančných prostriedkov.
Bez poplatkov ?
Áno, žiadne poplatky za vedenie účtu a žiadne poplatky za predčasné splácanie. Poplatok za poskytnutie úveru je síce tiež 0, ale mBank si to vynahrádza iným spôsobom. Poplatok sa volá „úhrada nákladov spojených so zabezpečením rizika splácania" a je 3,5% zo sumy prevyšujúcej 80% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. To je 7 000,- Sk na každý 1 milión ak beriete 100 %.
Tento poplatok navyše nie je jednorázový, ale platíte ho každé tri roky. Každé tri roky sa prehodnotí cena Vašej nehnuteľnosti a ak je nesplatená výška Vašej hypotéky stále vyššia ako 80 % novej hodnoty nehnuteľnosti, opäť platíte 3,5 % rozdielu. Takže ak budete splácať štandardným spôsobom, tak 2-3x tento poplatok určite zaplatíte. Aj keď zakaždým nižší.
Vymykáte sa normálu ?
Máte neštandardné druhy príjmov alebo príliš komplikované nadobudnutie nehnuteľnosti ? Alebo sa odlišujete v niečom inom? V mBank sa Vám môže stať, že budete „prvým štatistickým záznamom" svojho druhu a úver nedostanete. mBanka zatiaľ nemá dostatočne veľa skúseností s komplikovanými prípadmi, nemá na tieto prípady vytvorené modely ocenenia rizika a tak ich zatiaľ nerobí.
U mBank Vám môžu chýbať aj iné, inde štandardné veci. Napríklad mBank nevydáva hypotekárne prísľuby, takže na „predvybavenie" hypotéky ešte pred podpisom zmlúv alebo nájdením vhodnej nehnuteľnosti môžete zabudnúť. Na druhej strane, predčasne splatenie akejkoľvek sumy z úveru bez poplatku, je fajn vec.
Kedy sa Vám mBank skutočne oplatí ?
Ak ste podľa Vás v najlepšom veku, umrieť sa ešte určite nechystáte, ale kamenné banky Vám nechcú dať úver na dlhšie ako nejakých 10 rokov (do 65-ky), čo je pre Vás málo. V mBank Vám ako v jedinej dajú úver do 70-ky a ak máte spoludlžníka (napr. manžel/ka), tak až do 75-ky. V takomto prípade je pre vás mBank jasná voľba.
Vy ostatní sami viete, či Vás niektorá zo špecifík mBank nadchla natoľko, aby ste si k nej našli cestu pri vybavovaní úveru. Najmä bilančný účet a konštrukcia úrokov môžu byť pre určitých ľudí veľmi zaujímavé. V každom prípade je len dobré, že mBank rozvírila stojatú vodu a prišla s inováciami v prospech klienta.
Na záver Vám želám, aby ste si vybrali pre seba čo najlepšiu hypotéku. Či už sami alebo s Vašim finančným poradcom. Dúfam, že tento článok Vám pri tom aspoň trochu pomôže. A ja sľubujem, že viac o mBank písať nebudem :)
